Monika Doležalová

E‑mail:

Dagmar Vágnerová

E‑mail:

Martin Cupal

E‑mail:

TEORETICKÁ VÝCHODISKA WORKSHOPU

V České republice je pro oceňování nemovitostí široce používán přístup založený na diskontování peněžních toků. Tato metoda je založena na diskontování očekávaných budoucích peněžních toků vhodnou diskontní sazbou (kapitalizační nebo cap rate) a je také známá jako výnosový přístup. V tomto případě je požadována minimální míra návratnosti, která je vyžadována od investice do nemovitosti na roční bázi. Výnos by měl vycházet z analýzy srovnatelné transakce, ale je třeba vzít v úvahu i aktuální situaci na trhu. Situaci na trhu lze shrnout do toho, co je trh a co se očekává Shapiro et al. (2013).

Oceňovací modely finančních aktiv lze při respektování určitých specifik aplikovat i na oceňování nemovitostí. Oceňování nemovitostí však s sebou přináší určité rozdíly oproti oceňování finančního majetku. Prvním rozdílem je jejich heterogenita předmětu oceňování a rozdíly v jednotlivých charakteristikách jako je velikost, stav nebo umístění. Skutečnost, že nemovitost je místně vázána, vytváří problém i při oceňování na základě minulých (realizovaných) obchodů, které jsou jen výjimečně místně shodné s oceňovanou nemovitostí. Dalším podstatným rozdílem mezi nemovitostmi a finančními aktivy je likvidita, kdy lze finanční aktiva prodat během několika minut. Podstatným rozdílem je také fakt, že požadovaná minimální investice je v případě nemovitosti výrazně vyšší.

Cílem workshopu je propojist poznatky oceňování finančních aktiv a zejména problematiku stanovení diskontního faktoru v procesu jejich oceňování s jejich možnou aplikací na reálném nemovitostnícm trhu s využitím dat finačního trhu. První část workshopu byla věnována představení projektu (zde), jeho teoretickému rámci (zde) a seznámení s výsledky provedené analýzy znaleckých posudků (zde). Následně byly probrány teoretické metody pro stanovení diskontního faktoru v procesu oceňování a dále specifiky jejich aplikace na českém trhu. Prezentace Problematika stanovení diskontu při oceňování finančních aktiv ke stažení zde.

V druhé části workshopu byly představeny výsledky analýzy finančních aktiv REITs zaměřených na evropský trh a možnosti jejich využití při stanovení kapitalizačních měr vybraných realitních segmentů. Prezentace Odvození kapitalizační míry specifických nemovitostí dle analogické investice z kapitálových trhů ke stažení zde.